Smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání

Smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání je upravena v ust. § 2302 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění jako zvláštní typ smlouvy o nájmu. Byť se nejedná o nový typ pojmenované smlouvy, neboť dříve byla tato smlouva v podstatě upravena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, zaznamenala právní úprava tohoto typu smlouvy určité změny, a proto je na místě právní úpravu této smlouvy blíže rozebrat.

Ve kterých případech se tato smlouva uzavírá?

Smlouvu nájmu prostoru sloužícího k podnikání bude pronajímatel s nájemcem uzavírat ve chvíli, kdy bude prostor nebo místnost pronajat za účelem provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo místnosti a bude-li sloužit tento pronajatý prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání. Důležité je zmínit, že není třeba, aby byl účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.

Je možné změnit účel nájmu v průběhu nájmu?

Dle ust. § 2304 občanského zákoníku nemá nájemce právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran. Výjimku tvoří případ, kdy by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

Jak nájem zaniká?

Kromě obecných podmínek, za kterých nájem zaniká, upravuje občanský zákoník v ustanovení § 2308 zvláštní podmínky pro skončení nájmu uzavřeného na dobu určitou i neurčitou. Nájem uzavřený na dobu určitou obecně obvykle končí uplynutím doby, na kterou byla nájemní smlouva uzavřena. Občanský zákoník ve svých zvláštních ustanoveních vymezuje však i další případy, kdy lze nájem ukončit, a to i bez toho aniž by musela uplynout stanovená doba, na kterou byla nájemní smlouva uzavřena. Vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím doby má právo jak nájemce, tak i pronajímatel. Nájemce má toto právo v případě, že a) ztratí způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) najatý prostor přestane být z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) pronajímatel porušuje hrubě své povinnosti vůči nájemci. Pronajímatel má možnost vypovědět nájemní smlouvu před uplynutím ujednané doby v případě, že a) má být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli. Nájem uzavřený na dobu neurčitou končí výpovědí. Zvláštní ustanovení občanského zákoníku (ust. § 2312) pak k tomuto typu smlouvy stanoví, že strana má právo vypovědět nájemní smlouvu v šestiměsíční výpovědní době. Jestliže však má strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční, vyjma případy, kdy trvá nájem po dobu více než pět let.

Náhrada za převzetí zákaznické základny

Občanský zákoník ve zvláštních ustanoveních ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, konkrétně pak v ustanovení § 2315 zakotvuje právo nájemce požadovat náhradu

za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem, a to v případě, kdy skončí nájem výpovědí ze strany pronajímatele. Toto právo však nájemce nemá, byl-li nájem vypovězen pro hrubé porušení povinností nájemce.

Závěrem

Ze shora uvedeného je patrné, že i navenek jednoduchá smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, která je obdobou smlouvy o nájmu nebytových prostor skýtá řadu novinek oproti úpravě do roku 2013. Rovněž je patrné, že jednotlivá práva a povinnosti v sobě zahrnují mnoho výjimek z pravidel, a proto nelze mnohdy učinit jednoznačný závěr o tom, kdo jaké má právo či povinnost. Mějte vždy na paměti, že uzavřená smlouva zavazuje a má být dodržována. Naše advokátní kancelář zajišťuje profesionální právní servis v oblasti sepisu smluv, a tedy i pro tento typ nájemní smlouvy, tak aby vyhovoval Vašim požadavkům i požadavkům Vašim obchodním partnerům. Naše advokátní kancelář rovněž provádí revizi již sepsaných smluv, a proto Vás můžeme předem upozornit na jednotlivá úskalí spojená s právy a povinnostmi uvedených v návrhu smlouvy.